房子是如何让中国人输掉一生

2017-04-16 23:23:47

2017年3月,由北京楼市“领头”,全国一线城市和部分二线城市又出现上涨势头。各地纷纷在3月17日前后推出限购措施,这被称为“317新政”。从此开始,四大一线城市全部加入“五年俱乐部”,即外地户籍人员购房需交满五年社保或个税。


中国会主动刺破楼市的泡沫吗?(图源:VCG)

综合媒体报道,长期以来,不断有人将中国楼市泡沫和上世纪的日本相比,一种观点甚至认为,中国楼市泡沫终将和日本一样破灭。

不过,由于财政金融体制、金融市场等方面的巨大差异,两个国家的楼市泡沫在很多“根本性层面”没有一点可比性。某种程度上讲,日本人是自己主动刺破了楼市泡沫,他们具备刺破的条件。而中国具备刺破的条件吗?

发展中国家高房价为何不输纽约?

“房价收入比”有着不同的“口径”,就是一个窥测中国楼市某些奥秘的好角度。

古贺信行所说的“房价收入比”,应该是一个国际上通行的标准,即住房总价与城市居民家庭年收入之比。他说,北京、上海、深圳的房价高达了家庭收入的20倍以上,这个水平已经超过了上世纪80年代末地产泡沫时代的东京。

按照国际货币基金组织(IMF)2016年最新发布一份全球房价观察报告,2016年上半年,全球各大城市的房价收入排名前十的城市中有五个在中国。

大陆一些机构“房价收入比”则是另一个标准,即单价/月工资,这样一来,“房价收入比”大幅下降,四大一线城市都没有超过10。目前,一线城市不过保持在7至8之间。

按月工资的“房价收入比”,也非常惊人,但国际通行的房价收入比,其实更加“残酷”和直观,因为,它是用你整个职业生涯的收入的来“比拼”房价。

假如一位白领22岁大学毕业,接近40的房价收入比意味着他的整个职业生涯可能不过是一套并不大的房子,甚至都可能买不了。工资可能随着职业生涯的推进而上涨,而房价也会上涨,甚至涨幅更高。因此,悲观者所谓的“房子决定阶层”、“房子让你输掉一生”,似乎不无道理。

房价收入比是衡量房地产泡沫与否的最重要指标。按照世界通行的标准,发达国家正常的房价收入比一般在1.8至5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3至6之间,比值越大,地产投机性越强,泡沫越大。

为何房价收入比,发展中国家为何还比发达国家要高?主要的原因之一,是发展中国家的居民工资很低,支付能力差,所以“分母”较小,故“分数值”较大。

但另一个广泛被忽视的原因是“分子”,即发展中国家的房价本身就高,甚至比发达国家还高。伦敦、纽约、东京的房价一直位居全球前列,但实际上,全球房价第一位经常都是发展中国家,比如莫斯科就经常位居榜首。

此外,乌克兰、巴西、越南等发展中国家的主要城市尽管折合美元的房价绝对值不如纽约、伦敦,但房价收入比并不比纽约、伦敦逊色。这背后的道理是,这些国家企业治理较差,企业股权无法吸引国内资本,因此,统治者只能靠房地产保有国内外的资本。而国内外资本基于房地产永不折旧,还会随着工业化和城市化而升值的原因,也愿意持有房产。

(乔克 综编)

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